Der Wert und die Preise von Immobilien stiegen seit dem Jahre 2010 bis heute um 21,2 Prozent.
Beispiel: Dein Haus, welches Du vielleicht im Jahre 2010 für 300.000 Euro gebaut hast, wäre heute – wohlgemerkt in gleicher Bauweise und mit dem gleichen Material – 63.600 Euro teurer im Bau.So sind einzelne Wohnungen, Wohngebäude und Häuser als „Renditeobjekte” interessant geworden. Der Immobilienmarkt boomt also.
Der Käufer einer oder mehrerer Immobilien verspricht sich davon eine langjährige passive Einnahmequelle. Der Begriff „Renditeobjekt“ bezieht sich auf Immobilien, die jemand kauft, um sein Vermögen zu steigern. Du vermietest die gekaufte Immobilie oder verkaufst sie an andere Leute mit Gewinn.
Man nennt solche Immobilien auch „Anlageimmobilien“ bzw. „Zinshäuser“. Die Banken beleihen solche Immobilien gern, da es die Mieteinnahmen gibt.
Eine kurze Übersicht ist die folgende:
Eine 1 – 2-Zimmer-Wohnungen in Berlin könnte man für 80.000 – 180.000 Euro erwerben. Die Finanzierung erfolgt mit 20 Jahren Zinsfestschreibung. Damit hätte man ca. ab dem 4. Jahr schon einen Überschuss. Auf das eingesetzte Eigenkapital kämen dann bereits Renditen bis 8 Prozent.
Wenn Du dagegen Dein Vermögen in Gold anlegen würdest, wäre dieser Effekt – laufender Geldfluss – nicht vorhanden. Der Preis für Gold ging mal nach unten, mal nach oben, ist aber sehr langfristig eine gute Geldanlage. Gute Aktien können auch Einnahmen generieren, schwanken jedoch sehr viel mehr als Immobilien im Wert. Wenn Du also Dein Geld in eine Immobilie steckst, ist das eine inflationssichere Sache, denn der Immobilienwert steigert sich in etwa wie die Inflation.
Natürlich kann die Angelegenheit mit dem Immobilien-Investment auch negativ ausgehen, so dass Dein Geld weg ist. Achte bitte genau darauf, dass Du wichtige Grundsätze und gewisse Regeln einhältst: Das heißt, Du musst unbedingt sehr bedacht vorgehen bei der Wahl der Anlageimmobilie, der Finanzierung und der Kalkulation. Wir geben Dir hier gute Ratschläge an die Hand, die Du auf jeden Fall bedenken solltest, besonders wenn Du Anfänger beim Immobilien-Investment bist:
1. Welche Immobilie möchte ich kaufen ?
Mache Dir zuerst Gedanken, ob Du eine kleinere oder größere Wohnung kaufen möchtest – oder aber ein Mehrfamilienhaus bzw. Geschäftshaus. Das hängt natürlich davon ab, wieviel Geld bzw. Eigenkapital Du hast bzw. hierfür investieren kannst und möchtest. Eine Wohnung ist je nach Größe, Lage und Ausstattung mehr oder weniger günstig zu haben, wirft aber auch auf die Jahre gesehen nicht so viele Einnahmen ab. Größere Wohnhäuser oder Gewerbeimmobilien werden dagegen teurer im Erwerb sein, bringen jedoch auch mehr Gewinn in der Zukunft. Natürlich muss man als Eigentümer und Vermieter dann auch seine Verpflichtungen im Blick haben.
2. Wie finanziere ich meine Immobilie(n) ?
Für den Kauf einer Immobilie braucht man 20 – 30 % der Gesamtsumme aus eigenen Mitteln. Du könntest Dir auch ein Mehrfamilienhaus oder eine Geschäftsimmobilie leisten, wenn Du nicht all zu viel davon hast. Hier kommt die Bank mit einem entsprechend hohen Kredit ins Spiel. Die aktuellen Hypothekenzinsen sind jedoch sehr niedrig.
3. Wo befindet sich die Immobilie?
Der Standort ist äußerst wichtig. Die Stadt sollte eine Einwohnerzahl von 10.000 Menschen nicht unterschreiten. Das verhindert, dass Deine Wohnung möglicherweise länger unbewohnt bleibt. Eine gute Infrastruktur ist ausschlaggebend für die zu erwerbende Immobilie. Menschen wünschen eine Wohnung, deren Umgebung für Alt und Jung viel zu bieten hat, auch sollten genügend Arbeitsplätze vorhanden sein. Wenn die Mieter also gern diese Wohnung beziehen, hast Du langfristige Mieteinnahmen.
4. Die Immobilie genau anschauen
Du musst die Immobilie selbstverständlich vorab im Beisein eines Fachmannes bzw. einer Fachfrau, also eines Immobiliensachverständigen begutachten. Das Exposé muss stimmen. Werden Kosten für Sanierung bzw. Renovierung entstehen? Auch bei Kauf einer Wohnung besichtigst Du das ganze Haus. Was und wann wurde in der Vergangenheit an und in dem Haus/der Wohnung gemacht?
5. Vorhandene Mieter und Unterlagen prüfen
Bei vorhandenen Mietern sollten die Mietverträge von einem Fachmann/Fachfrau überprüft werden. Wie hoch sind die Mietkautionen? Sind die Mieter zuverlässig? Oder gibt es Mängel, die abzustellen sind und die vom vorherigen Vermieter ignoriert wurden? Was kannst Du für leere Wohnungen an Miete verlangen ? Zukünftige Mieter müssen gemäß Datenschutzbestimmungen notwendige Informationen erteilen.
6. Die Kosten immer im Blick haben
Wenn Du eine Immobilie kaufst, bedenke die weiteren Kosten.
Zum Preis des Hauses kommen z. B. noch Grunderwerbssteuer, Kosten für den Eintrag in das Grundbuch, Gebühren für den Makler und Kosten für einen Notar hinzu.
Die Kaufnebenkosten belaufen sich also auf ca. 10 Prozent des Preises der Immobilie.
Nach dem Kauf hast Du Zinsen und Ratenzahlungen jeden Monat für den Bank-Kredit zu leisten. Denke auch an Kosten für z. B. Reparaturen und Instandhaltung. Du hast jeden Monat laufende Einnahmen aus der Miete oder kannst Deine Immobilie später mit Gewinn verkaufen.
Berechne einfach, wann Du den Kaufpreis wieder hast:
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Hast Du z. B. 200.000 Euro bezahlt, und in einem Jahr Mieteinnahmen von 12.000 Euro, ist der Mietpreismultiplikator 16,6. Du hast den Kaufpreis also in 16,6 Jahren wieder drin.
7. Welche Risiken haben ich?
Als Vermieter musst Du mit Kosten rechnen, die plötzlich auftreten. Auch kann es sein, dass Du eine Zeitlang keine ordentlichen Mieter findest. Du weißt nicht , wie sich die Preise für die Mieten genau gestalten werden. Das heißt, Risiken in diesem Zusammenhang können auftreten. Dazu braucht es ein finanzielles Polster. Du musst auf jeden Fall immer genügend Geld haben, um Deine Schulden bei der Bank zahlen zu können.
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